임대차 집 계약 시 꼭 확인해야 할 주택임대차보호법의 최우선변제권

집에 세입자로 살면서 혹시나 내집이 경매로 넘어가면서 보증금을 받지 못하는거 아닌가 걱정이 많습니다

이런 세입자를 보호하고자 생긴 법이 주택 임대차보호법입니다

임대인보다는 임차인, 빌리는 사람을 약자로 보고 보호하고자하는 법인데요

이중에서 가장 강력한 것이 최우선변제권입니다

최우선변제권이란?

최우선변제권은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 갖는겁니다

쉽게 집주인에세 돈 받을 권리가 어느 것보다 우선하여 받을 수 있게 되는 것입니다

경매로 집이 넘어갔는데 내가 돈을 받을 수 있는 순서가 저~~~기 멀리 제일 밑에 있다고해도 최우선변제권에 해당되다면 가장 먼저 돈을 받을 수 있게 법으로 보호해주는 겁니다

하지만 무작정 아무나 어떤 금액이든 최우선 변제권을 주진 않습니다

요건이 있고 금액의 범위가 정해져있습니다

지역별로 법으로 정한 금액 이하인 소액 보증금에 대해서만 제한적으로 적용하는 건데요

이런 기준은 일반적으로 보증금이 적은 사람은 아무래도 형편이 조금은 어려운 서민으로 보호해야할 이유가 있다고 여기기 때문입니다

최우선변제권을 보장받기 위한 2가지 조건은?

주택의 인도와 전입신고만 하게되면 최우선변제권을 보장받을 수 있습니다

전입신고를 해야하는 이유는 채권자들에게 세입자가 있다는 점을 확인시켜주기 위함입니다

최우선 변제권의 보장범위는??

최우선 변제권은 주택가액의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선 변제받을 수 있습니다

보장받는 금액은 어떻게 받게되나?

지역별로 보증금의 규모 및 보증금 중 보장해주는 금액이 상이합니다

이때 기간에 따라서 또 달라지는데요

여기서 주의할 점이 기간을 내가 세입자신고한 기간이 아닌 지급기준이 되는 담보물권 등의 설정 당시의 법령을 기준으로 결정됩니다

*은행에서 방공제를 해주고 대출을 해주는 이유도 이러한 최우선변제로 인한 피해를 은행 스스로가 보호하기 위함입니다. 역시 은행은 돈을 잃지 않는 장사를 합니다

최우선변제권은 앞서 살펴본것처럼 최우선으로 보장을 해주는 임차인 보호 제도입니다

하지만 모든 금액을 보장해주는 것이 아닌 일정한 보증금 이하의 세입자인 경우에 그 중에서도 일정 금액만 먼저 보호해주는 제도입니다(즉 보증금의 일부만 보장해줍니다)

따라서 만약 이후에 소액임차인으로 계약하게 된다면 충분히 해당 주택에 우선변제권으로 보장받을 수 있는지 먼저 따져보고 만약의 경우를 방지하기 위해 최우선 변제권의 금액도 확인하고 조건도 미리 만들어주면 좋을 것입니다