경매 초보, 경매 기초 용어 정리

부동산 초보의 부동산 경매 기초용어 알아보자!

안녕하세요 케이입니다

이번에는 경매 기초 용어를 정리해보도록 하겠습니다 

알송달송하고 어려운 용어지만 하나하나 정리하고 다시 보다 보면 언젠가는 금방 머릿속에 쏙쏙 박혀있길..기대합니다!!

채권자

채권을 보유한 사람으로 채무자에게 일정한 행위를 할 것을 청구할 수 있는 사람입니다

채무자

채무를 진 사람으로 채권자에게 어떤 의무가 있는 사람입니다

쉽게 여기선 빚을 진사람과 빚을 갚으라고 말할 권리가 이는 사람이라고 보아도 무방할 것 같습니다

임의 경매

근저당, 전세권 등 담보권자가 우선 변제를 받을 수 있게 하기 위해 실행하는 경매입니다

임의 경매는 주로 그래서 은행이 채권자인 경우가 많습니다

강제 경매

판결문 등 집행권원을 가진 채권자의 신청에 의해 채무자 소유의 부동산을 압류, 환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 목적으로 한 절차 중 하나

강제 경매의 신청인은 주로 개인인 경우가 많습니다

물권과 채권

물권

특정한 물건을 사용 수익 처분할 수 있는 절대적 권리로 제3자에게 우선적 효력 소급적 효력을 가지고 있습니다

채권

채권자가 채무자에게 특정 행위를 요구하는 권리입니다

따라서 물권이 일반적으로 채권보다 우선시 됩니다

(물권과 채권이 경합하는 경우 성립 전후에 상관없이 물권이 채권보다 우선하여 배당됩니다)

개별경매

개별 경매는 여러 개의 부동산을 매각하는 과정에서 개별로 경매하는 것이 더 이익이 있을 것으로 보일 때 개별 경매로 이뤄지는 경우로 분할매각이라고도 합니다

이 경우 사건 번호에 물건마다 개별적으로 번호를 부여하여 입찰에 부칩니다

일괄경매

여러개의 부동산 전부를 입찰자가 일괄 매수하는게 알맞다고 인정되는 경우 일괄경매로 진행됩니다

(개별 매각시 부동산의 효율성 및 경제성이 떨어지는 경우)

입찰 보증금

입찰보증금은 법원이 정한 최저맥락가격의 10%로 정해집니다

다만 재경매 일때는 20%이며 간혹 법원의 직권으로 30%로 정하는 경우도 있습니다

차순위 매수신고

최고가입찰자 이외의 입찰자 중 최고가 입찰액에서 보증금을 공제한 금액보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 매수신고를 할 수 있습니다

이 경우 최고가 매수신고인이 대급납부 기한까지 대금을 납부하지 않으면 차순위매수신고인에게 매각허가를 해서 그에게 권리를 취득할 기회를 줍니다(다시 경매에 부치지 않는거죠)

근저당

다수의 불특정 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도까지 담보하는 저당권을 말합니다

각하

절차나 형식이 부적법하다는 이유로 신청 자체를 법원이 받아들이지 않는 경우

기각

절차나 형식은 적법하지만 그 신청의 내용은 이유가 없다고 받아들여지지 않는 경우

각하와 기각의 차이는 절차상의 문제를 묻는 경우 각하, 절차는 제대로 되었으나 내용상 이유가 없다면 기각인거죠

매각결정 기일

낙찰 받은 후 7일 뒤 매각결정기일이 되며 이 기간 동안 낙찰자 또는 경매절차상에 문제가 없는지 등을 심사해 매각허가 여부를 결정합니다

매각기일

대상 부동산을 경매로 진행한다는 기일로 경매일을 말합니다

가등기

예비등기로 등기부등본에 매매 예약을 하는 겁니다

이중매매나 강제 집행으로 발생하는 소유권 이전 방해를 사전에 막기 위해

등기의 순위를 확보하는 제도입니다

가처분

특정물에 대한 청구권을 가진 채권자가 장차 이뤄날 집행의 보전을 위해 현재 상태로 고정 유지할 필요가 있을 때

채무자의 재산 은닉과 제3자에 대한 양도 등을 방지하고 그 보관에 필요한 조치를 하는 제도입니다

가압류

금전 또는 금전으로 환산될 수 있는 재산을 강제 집행 하기 위해, 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고자 할때 합니다

이를 통해 변경을 금지하여 장래 강제 집행을 보전하기 위한 절차입니다

이정도 알아보았는데요

저도 헷갈리는 개념이라 앞으로도 공부가 많이 필요할 것 같습니다

저는 가등기 가처분 가압류의 차이를 사실 구분하기가 조금 어렵습니다.ㅠ

앞으로 좀더 공부하면 해결될 문제겠죠.ㅠ

앞으로 실제 물건들을 보면서 계속 접해야 좀더 수월하게 이해가 가지 않을까 싶습니다