직장인 재테크 부동산 후분양제는 무엇일까?

정부가 주택 후분양제를 본격화하면서 이와 관련된 기사들이 많이 나오고 있습니다. 후분양제에 대한 부정적인 의견부터 긍정적인 내용도 있습니다만 대체적으로는 부정적인 입장의 기사를 많이 접하는 것 같은데요.

이 기회에 저도 후분양제가 무엇인지 그리고 어떤 장점과 단점이 있는지 같이 정리해보도록해요.

"부동산 후분양제"

아파트 완공 후 분양을 하는 후분양제도는 부실공사와 분양권 투기를 차단하면서 실 수요자들이 아파트를 구입 할 수 있는 폭이 넓어진다는 장점이 있습니다.

다만 문제는 건설사가 건축비용을 모두 감당하고 건설해야하며 완공 후 미 분양이 발생하면 자금 회수가 쉽지 않아 건설사의 자금난이 우려된다는 점입니다.

또한 이러다보면 좋은 입지에 경쟁력 있는 아파트만 건설사 입장에서는 선별 공급하게 되는 효과가 발생합니다. 이로 인해 분양 물량이 기존보다 줄어들 가능성이 있습니다. 이전처럼 중소건설사가 아파트를 짓기에는 자금 문제로 더 어려워질 수도 있기에 분양 물량이 줄 가능성은 더 높아집니다.

"부동산 선분양제"

지금 이 시각까지 우리나라에서 진행되는 아파트는 선분양제도로 이뤄지고 있는데요. 아파트 선 분양제도는 건설사 또는 시행사가 토지를 확보하고 분양 승인을 받아 건축하기 전에 먼저 분양을 통해 계약을 받고 건축을 진행하는 방식입니다. 이 계약을 위해 우리는 청약 통장을 이용하죠. 이때 계약자들은 아파트 분양 가격의 10~20%를 먼저 계약금으로 내고 완공 후 입주할 수있는 권리인 분양권을 취득합니다. 

"우리나라는 왜 선분양제도가 정착되었을까?"

선분양제도는 1970~80년대 대규모 주택 공급을 통해 경제성장을 견인하기 위해 도입한 제도입니다. 건설은 많은 자금과 많은 인력이 필요하기에 내수 경제성장을 높이는 대표적인 방법 중 하나입니다. 이때 자금력이 부족한 건설회사들이 은행 대출과 아파트 분양 계약자들이 낸 자금으로 건축을 할 수 있는 선분양제도를 통해 많은 아파트를 건설 할 수 있었습니다.

또한 청약 당첨자, 즉 계약자의 경우는 한번에 몫돈이 들어가지 않아도 10~20%의 계약금만 내고 이후에 중도금 대출을 활용해 2~3년의 건축 기간 뒤에 입주할 수 있기에 개인 자금 운용도 조금 더 융통성 있게 조달할 수 있다는 장점이 있습니다.

"아파트 선분양제도는 무엇이 문제일까?"

우리가 핸드폰을 사는데 아직 만들기 전에 핸드폰을 먼저 사고 2~3년 뒤에 핸드폰을 받는다면 얼마나 많은 분들이 스마트폰을 사전에 구입할까요?

아파트 선분양은 완공되지 않고 토지만 있는 상태에서 입주자 모집을 하기에 실물은 어떠한지 감을 잡기가 어렵습니다. 모델하우스가 있지만 실제 시공되어 건축이 되어 봐야 하자를 알 수 있고 모델하우스와 다른 형태일수도 있습니다.

"정부가 후분양제도를 도입하려는 이유"

후분양제도는 선분양제도에서 생긴 분양권 투기 투자자의 유입을 막고 실수요 위주로 주택시장을 바꿀 수 있기 때문입니다. 또한, 후분양제는 분양대금을 받고 공사 기간이 늦어지거나 회사 파산으로 아파트 공사가 중단되는 것을 일부 막을 수 있습니다.

서로 장단점이 있는 선분양제도와 후분양제도. 앞으로 정부의 후분양제 비율을 높이려는 방안에 따라 부동산 시장이 어떻게 변화될지 지켜봐야할 것 같습니다.