[서평] 셰어하우스의 시대가 온다. 건물주보다 더 월세를 받는다?

셰어하우스에 대한 미련을 버리지 못해 이번에도 셰어하우스 책을 찾아보고 공부 중입니다

이번 연휴를 이용해서 읽은 "셰어하우스의 시대가 온다"라는 책에 대해 얘기해볼까 합니다

셰어하우스 관련 책 중 최근에 나온 책이라 다른 분들께도 도움이 될만한 책이었습니다

다만 아쉬운 점 또한 있어서 어차피 내돈내고 구매한 책에 대한 가감없는 서평을 적도록 할께요

저자는 홍대와 강남에 총 4곳의 셰어하우스를 운영하는 전업 셰어하우스 사업자라고 볼 수 있습니다

실제 저자도 처음에는 비즈니스로 생각하지 않았으나 4개까지 오면서 본인이 하는 셰어하우스가 비즈니스라는 점을 생각하게 되었다고 말하고 있습니다

책의 부제가 조금 자극적이라 눈길을 끄는데요

"빈방 왜 놀려? 건물 없이도 건물주보다 월세 많이 받는"이라는 부제입니다

정말 꼼꼼히 열시미 읽었어요!! 인증!

즉, 셰어하우스를 통해 건물주보다 월세를 많이 받을 수 있다는 점입니다

실제 책 내용을 보면 본인이 1호부터 4호까지 계약, 시공, 입주자 모집 등의 전반적인 내용을 디테일하게 실어 주셨습니다

사실 이렇게 본인의 수익이 되는 부분을 공개하기가 쉽지 않은데 책 가격이 아깝지 않다는 생각이 들었습니다

다만 셰어하우스라는 시스템을 볼때 과연 시스템일까, 그리고 이게 월세부자가 될 수 있는 길인가 하는 의문이었습니다

1. 월세를 많이 받는다?

셰어하우스 세입자로 받는 돈을 월세를 매출로 생각한다면 실제로 꽤 많은 돈을 받을 수 있습니다

저자가 말한 것처럼 2배 또는 그 이상을 받는 경우도 있겠지요

다만 제가 고민하고 찾아본 서울 지역들은 2배는 어렵고 1.6~8배 정도가 되지 않을까 싶습니다

2배가 될려면 저자처럼 안 좋은 건물 상태를 리모델링 또는 인테리어를 통해 극대화시켜야합니다

본인 집이 아니고 2년 뒤에 나가야 하는 경우라면 인테리어에 많은 비용을 쓰기가 사실 쉽지 않습니다

2. 수익률 계산의 방식

책에 나온 수익률 계산 방식은 부동산의 관점에서 본게 아닌가 싶었습니다

분자는 매출

분모는 투자금

투자금은 보증금과 인테리어 등의 실비가 포함되어있습니다

책에서 예를 들은 걸 바탕으로 말씀드리면

(2억짜리 집을 매매하여 대출을 60%받고 한다면)

수익률 = (매달 월세 x 12)/투자금액 x 100(%)

월세 = 50만원 x 2명 + 40만원 x 2 명 = 180만원

1년 월세 수익  = 180 x 12개월 = 2160만원

1년 이자비용(매매로 인한 이자 발생 시 3.5% 가정) = 1억 2000만원 x 3.5% = 420만원

투자금액  8000만원

보증금  400만원

인테리어 비용 600만원

수익률 = 수익 - 비용/투자금 x100

1740만원/8200만원 x100 = 21.2 %

공실 10% 감안 시 19.1 %

부동산으로 본다면 높은 수익률로 볼 수 있습니다

서울시내 수익형 부동산의 수익률이 5%대도 깨졌다는 말이 있는 상황이니 그보다 4배나 많은 수익률인거죠

다만 위 경우는 매매시의 경우이고 실제로 매매가 아닌 전대의 경우 수익률이 더 높아지는걸로 알고 있습니다

다만 그 경우에도 위 수익률 계산에서 다르게 고민해봐야할 부분이 있는데요

인테리어 비용을 투자금액으로 넣어 분모로 넣을건지 비용으로 생각해서 뺄건지의 문제입니다

이책에서는 인테리어 비용을 투자금액에서 빼는 분모로 넣어서

8000만원 + 보증금 400만원(셰어하우스 입주자에게 받는 보증금) - 인테리어비용600만원으로 = 8200만원으로 계산합니다

다만 저는 인테리어 비용 또한 감가상각이 이뤄지고 임차의 경우라면 2년 뒤에 집주인과의 재계약 문제로 인해 중단될 가능성이 높기 때문에 보장받는 2년을 기준으로 보는게 맞을 것 같습니다

(이 부분은 저자와 다른 관점이니 내집인가, 얼마나 오래할 수 있는 비즈니스인가에 따라 달라지는 부분입니다)

저처럼 2년을 기준으로 보수적으로본다면 위 사례의 수익률 계산은 이렇게 됩니다

수익률 = {월세 180만원 - (인테리어비용 600만원/24개월) - 이자비용}*12 / (투자비용 8000만원 + 400만원)

  = (120만원/*12)/8400만원 = 17%

여기다 공실을 감안하여 10%정도 빼면 되겠지요?(15%정도 됩니다)

이런 식으로 수익에서 비용 계산시에 인테리어 비용을 빼게 된다면 기대했던 것보다 수익률은 떨어집니다

다만 그래도 역시나 수익률이 아주 높습니다

3. 나의 노동의 가치는?

하루 1시간만 신경쓰고 일해서 한 달에 120만원씩 번다면 얼마나 좋을까요?

하지만 만약 하루 8시간씩 쓰는데 120만원 번다면..?

위 계산에도 그런 점을 고려하셔야 할 것 같습니다

물론 셰어하우스가 하루 8시간씩 쓴다는 의미는 아닙니다

다만 이런 투자를 시작할 때 내 노동의 가치가 떨어지는건 아닌지 고민하는 편입니다

셰어하우스에 들어가는 일(부동산을 구하고 셋팅하고 입주자를 구하고 중간중간 관리해주고 공실을 관리하는 업무)를 생각했을 때 노동의 가치가 적당한가 고민해봐야겠죠

저는 이 부분에서 아직 답을 못 내렷습니다

그래서 행동하지 못하는 사람이 되었나봐요.ㅠ

제가 진행한다면 임차를 하고 전대하는 형식이 될 것이기 때문에 월 실제 손에 쥐는 손이 4~50만원 내외가 될 것으로 예상됩니다

4. 돈벌기는?

항상 고민하지만 쉽지 않습니다

다만 셰어하우스를 운영한다는게 사회에 기여하는 부분이 있다는 점은 부정할 수 없습니다

그런 점으로 접근한다면 보람과 만족, 그리고 약간 높은 수익을 얻을 수 있는 매력적인 비즈니스라고 생각합니다

따라서 저자가 말한 것처럼 셰어하우스를 시작하기 전 그런 마인드가 본인에게 있는지 확인하고 시작하는 게 어떨까 싶습니다

다른 사람을 위해 봉사한다는 생각이 없다면 버거울 수 있을 것 같네요

새로운 비즈니스, 21세기의 공유 경제에 관심 있다면 한번 진행해보시는 것도 나쁘지 않을 것 같습니다

경험삼아! 그리고 사회에 도움을 줄 수 있다는 측면에서요! :)